【令和８年 地価公示】佐賀県の不動産市場動向：全用途5年連続上昇の背景

2026年3月17日に発表された佐賀県内の公示地価は、県内経済の活力と地理的優位性を象徴する結果となりました。住宅地、商業地、工業地の全用途において対前年平均変動率が5年連続でプラスとなり、その上昇幅も拡大しています。

特に注目すべきは、工業地の上昇率が12.4％に達し、都道府県別で2年ぶりに全国1位となった点です。また、住宅地は全国6位（2.9％上昇）、商業地は全国9位（4.5％上昇）と、すべてのカテゴリーで全国トップ10入りを果たしました。3大都市圏を除いた地方圏の平均上昇率と比較すると、佐賀県は約3倍から4倍という際立った伸びを示しています。

１．工業地上昇率12.4％が示す物流拠点としての圧倒的需要

佐賀県の工業地は10年連続で上昇しており、今回の12.4％という数値は前年の11.0％からさらに加速した形です。調査対象となった鳥栖市内の3地点は、いずれも10％を超える高い伸びを記録しました。

この上昇を牽引しているのは、九州の高速道路網の結節点である鳥栖エリアへの圧倒的な引き合いです。2024年に開通した小郡鳥栖スマートインターチェンジや、それに付随する県道鳥栖朝倉線の整備により、広域配送拠点としての利便性が一段と高まりました。最高価格地点である鳥栖市原町（87,500円/㎡）は、上昇率でも14.2％を記録し、全国的な地価押し上げの主因となっています。

現在の市場では、物流施設のみならず配送機能を備えた製造業からの需要も極めて旺盛ですが、鳥栖市内では開発可能な土地が払底しています。この深刻な供給不足が価格をさらに吊り上げる要因となっており、需要は隣接する吉野ヶ里町の東脊振インターチェンジ周辺や、福岡県側の小郡市、朝倉市へと波及し始めています。今後、官民連携で進められている「サザン鳥栖クロスパーク」などの新産業団地が、この受け皿として注目されています。

２．佐賀市商業地の10.9％上昇と「アリーナ効果」の波及

商業地においては、県都である佐賀市の変貌が際立っています。市全体の平均上昇率は10.9％に達し、これは東京23区や大阪市に次ぐ全国3位（都道府県所在地別）の記録となりました。

この背景には、2023年に開業した「SAGAアリーナ」を核とした人流の変化があります。大規模イベントの定期的な開催により、佐賀駅周辺のホテル稼働率は安定し、新規の宿泊施設開業も相次いでいます。JR佐賀駅前広場の再整備や高架下の商業施設開業といったインフラ投資が実を結び、駅周辺の収益性が大幅に向上しました。

また、福岡都市圏の地価高騰も佐賀市への追い風となっています。福岡市内の土地価格が高止まりし、投資利回りが圧縮されるなか、開発業者は特急で約40分という利便性を持つ佐賀駅周辺に投資先を求めています。上昇率19.5％を記録した佐賀市大財3丁目の地点は、九州・沖縄エリアでトップレベルの伸びを示しました。駅周辺での投資用マンションや賃貸物件の開発が、商業地の価値を底上げしているのが現状です。

３．福岡通勤圏としての住宅需要と特定エリアへの集中

住宅地は平均2.9％の上昇となり、8年連続のプラスを維持しました。ここでは福岡市のベッドタウンとしての機能と、県内主要都市の住環境の良さが評価されています。

市町別の上昇率でトップとなったのは基山町の6.4％です。JR基山駅から博多駅まで快速で約22分という近接性が改めて注目されました。福岡市内の住宅価格が上昇し続けるなか、手の届きやすい価格帯でありながら利便性が極めて高い基山町や鳥栖市へ、福岡県側からの実需層が流入しています。

佐賀市内では、大型商業施設に隣接する「兵庫北」が最高価格（95,300円/㎡）を維持し、文教地区として定評のある「城内」が上昇率9.8％を記録しました。良質な教育環境や住環境を求める層が特定エリアに集中しており、供給が追いつかない状態が続いています。建築コストの上昇によって新規着工が慎重になるなか、希少性の高い優良地点の価格が一段と高まる構図となっています。

４．インフラ整備の成果と「二極化」という課題

これら全般的な地価上昇の背景には、県が推進してきた「チーム佐賀・オール佐賀」によるインフラ整備や子育て支援策などの政策的寄与があると考えられます。SAGAサンライズパークの整備や治水対策といったハード面、さらには移住促進策などのソフト面が、土地の市場価値として結実しています。

一方で、地域間の「二極化」も無視できない課題です。佐賀市や鳥栖市、基山町といった都市部・交通拠点が高水準の上昇を続ける一方で、多久市や白石町などでは平均変動率がマイナスのまま推移しています。利便性の高い拠点エリアへの集中投資が、周辺地域との格差を広げている側面があります。

2026年の公示地価は、佐賀県の地理的ポテンシャルが市場に正当に評価された結果といえます。建設コストの高騰や住宅ローン金利の先行きなど不透明な要素はありますが、工業地の深刻な供給不足や駅周辺の根強い投資需要を鑑みると、拠点エリアを中心とした上昇基調は当面継続するものと予測されます。