【コラム】天神の最高価格1,240万円到達。バブル期の「1,480万円」という伝説の壁

2026.03.22

前回のブログでは、2026年（令和8年）地価公示の全体像をお伝えしました。今回は、福岡県内で最も高い価格を付けた「天神地区」に焦点を当て、歴史的な視点から現在の地価を考察します。

不動産業界に長く携わる方や、地元の地権者様にとって、今の高騰ぶりは「あのバブル期を超えたのではないか？」という感覚を抱かせるものかもしれません。しかし、公示価格の推移を正確に紐解くと、意外な事実が見えてきます。

1. 現在の最高地点：天神1丁目「1,240万円/㎡」

今回の公示において、福岡県内での最高価格地点は以下の通りとなりました。

●　地点番号： 福岡中央5-9

●　所在地： 福岡市中央区天神1丁目12番3号（西日本渡辺ビル付近）

●　2026年公示価格：12,400,000円/㎡

ついに1,200万円の大台を突破し、まさに「天神ビッグバン」の熱量を象徴する数字となっています。

2. 伝説の最高値「1,480万円」との比較

しかし、福岡の地価には、今なお超えられない「壁」が存在します。それは、バブル経済の絶頂期である1991年（平成3年）および1992年（平成4年）に記録された数字です。

当時の最高価格地点は「福岡中央5-1（天神2丁目9番18号）」で、その価格は14,800,000円/㎡でした。

現在の最高値は、当時のピークと比較すると約8割強の水準に留まっています。現在、「不動産が高くなりすぎた」と言われることが増えましたが、数字の上では**「バブル期はさらにその上を行っていた」**のです。

3. 「選定替え」という鑑定上の背景

ここで一つ、専門的な補足があります。かつて最高値を記録した「福岡中央5-1（天神2丁目）」は、現在では地価公示の標準地からは外れています（選定替え）。

現在、最高地点として継続調査されているのは「福岡中央5-9（天神1丁目）」です。場所はわずかに異なりますが、天神地区の「最も勢いのある地点」が2丁目から1丁目の再開発エリア（明治通り沿い）へとシフトしていることを、この地点番号の変化も物語っています。

4. 鑑定士の視点：価格の「中身」が当時とは違う

数字上はバブル期に届いていないものの、不動産鑑定の視点で見れば、現在の1,240万円は当時よりも「堅実な価値」であると言えます。

●　バブル期の1,480万円： 「明日にはもっと上がる」という期待感だけで買われ、賃料収入（利回り）を無視した投機的な価格。

●　現在の1,240万円： 天神ビッグバンによって容積率が緩和され、最新鋭のオフィスビルが建つことで得られる「高い賃料収入」に裏打ちされた価格（収益還元価値）。

つまり、現在の価格は「蜃気楼」のようなバブルではなく、福岡という都市の機能向上に伴う「稼ぐ力」の現れなのです。

まとめ：福岡の地価はどこへ向かうのか

1,240万円という数字は、福岡が地方都市の枠を超え、アジアの主要都市と肩を並べる存在になった証です。バブル期の1,480万円を塗り替える日が来るのか、あるいは「実需」の限界として調整局面に入るのか。

私たち不動産鑑定士は、単なる数字の上下だけでなく、その裏側にある「都市の真の価値」を冷静に見極めてまいります。

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相続、売買、あるいは資産の有効活用。高値圏にある今だからこそ、客観的で精緻な「鑑定評価」が重要です。地価公示の分析に基づいたアドバイスも承っております。お気軽にお問い合わせください。