【事例考察シリーズ②～前編～】令和4年最高裁判決（タワマン節税事件）なぜ申告は否認されたのか？経緯から紐解くリスクと教訓

相続税対策としての不動産購入、いわゆる「タワマン節税」のあり方を根底から覆した「令和2年（行ヒ）第283号 相続税更正処分等取消請求事件（令和4年4月19日最高裁第三小法廷判決）」。

ルール（通達）通りに計算したはずの申告は、なぜ否認されたのか。その決定的な理由となった「事案の経緯」を軸に、不動産鑑定士の視点から詳しく考察します。

1. 事件の概要：約12.7億円の鑑定評価 vs 約3.3億円の通達評価

本件は、被相続人が亡くなる直前に高額なマンションを取得し、路線価等に基づく評価額で相続税を申告したことに対し、国税庁が「総則6項（伝家の宝刀）」を適用して鑑定評価額で再評価・追徴課税を行った事件です。

• 納税者側の申告: 財産評価基本通達（路線価方式）に基づき、マンション2棟の評価額を約3億3,000万円と算定。借入金債務（約10億円）と相殺し、相続税額を「0円」と申告しました。
• 国税庁側の処分: 不動産鑑定評価額である約12億7,000万円を適正な時価とし、約3億円の追徴課税処分を行いました。

最終的に最高裁は国側の主張を全面承認し、納税者側の請求を棄却しました。

2. なぜ否認されたのか？突きつけられた「4つの経緯と証拠」

本判決で最も重要なのは、「単に評価額の乖離が大きかったから」否認されたのではないという点です。以下の時系列と事実経過から、

「主として相続税負担を極力免れさせる目的で取引が行われた」と認定されたことが決定打となりました。

① 超高齢（90歳超）での巨額借入とマンション購入

被相続人は94歳で1棟目（約8.3億円）、96歳で2棟目（約5.5億円）のマンションを購入。資金の大部分（計約10億円）を信託銀行からの借入で賄っていました。不自然なほど高額なレバレッジ取引が短期間に行われていた点が問題視されました。

② 決定打となった「銀行の融資稟議書・提案書」

税務調査において、信託銀行の内部稟議書や提案資料が証拠として提出されました。そこには「相続対策のため不動産購入を計画」「相続税の圧縮効果」といった記載が明記されており、被相続人・親族・金融機関の間で「節税目的」の認識が共有されていたことが明白になりました。

③ 相続発生後の「即時売却」

相続人は、被相続人の死亡（2012年）からわずか約9ヶ月後に1棟目の物件を約9億4,000万円で売却していました。長期的な不動産投資・賃貸事業として保有する意図がなく、単に「税金をゼロにして早期に現金化する」ためのスキームであったことが浮き彫りとなりました。

④ 経済的合理性の欠如（事業性の低さ）

これらの取引は、税金対策を除けば「著しく高年齢での過大な借入リスクを負うだけ」のものであり、通常の投資・経済行為としての合理性がないと判断されました。

3. 不動産鑑定士が読み解く判決の真実と「総則6項」

最高裁は、税法上の「時価」とは「適正な市場で成立する客観的交換価値（＝実勢価格・鑑定評価額）」であると定義しました。財産評価基本通達は行政上の便宜的な基準に過ぎず、今回のように「節税目的の取引によって、実質的な負担の公平を著しく害する特段の事情」が存在する場合には、通達を上回る鑑定評価額で課税することが適法であると判示されたのです。

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【後編へ続く：節税できても資産が減る？もう一つの落とし穴】

このように、「節税目的のみ」を追求した実体のないスキームは税務否認の大きなリスクを伴います。しかし、相続不動産の購入に潜むリスクはこれだけではありません。税務上の問題をクリアしたとしても、不動産そのものの「収益性」を見誤ると、かえって資産を減らしてしまう「経済的な赤字転落」の落とし穴が待っています。

次回の【後編】では、低利回りな新築物件を購入して赤字に陥るケースと、専門家の活用法（鑑定士×税理士の連携）について解説します。

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