埋蔵文化財と不動産鑑定評価――実務ポイント（福岡・佐賀）

冒頭：なぜ「やっかい」なのか／当社のスタンス

埋蔵文化財が存する（またはその可能性が高い）土地は、評価時点で影響の有無や規模が確定していないことが多く、工期・費用・設計自由度・金融サイドの受け止め方に不確実性が生じやすい点が厄介です。とりわけ、包蔵地の範囲や深度は地中にあるため直観的に把握しにくく、計画内容（掘削深さ・基礎形式など）によって影響の有無が分かれやすいという特性があります。このため、一般の方が影響度合いを見極めることは容易ではありません。実務では、評価条件として「埋蔵文化財包蔵地の影響を考慮外」とする例も少なくありませんが、一般の方には影響を考慮することは非常に難しいため、不動産鑑定士は安易に考慮外とするのではなく、価格の専門家として可能な範囲で判定すべきです。当社はここを差別化のポイントと捉え、可能な限り情報を収集・整理し、影響の有無と程度を判定したうえで評価前提を明示し、考慮外の乱用を避け、説明責任を重視する姿勢で臨みます。

埋蔵文化財となる主な背景要因

以下は初期段階での目配りのための論点であり、該当＝直ちに包蔵地を意味するものではありません。一次確認として有効です。

・城下町・陣屋町・支城周辺（中枢都市の重層的な土地利用・埋積）

・古代〜中世の集落・条里地割・旧街道沿い（宿場・関所・市場町）

・古墳群・墳墓・祭祀遺跡（台地端・河岸段丘の縁など）

・寺社・門前町・寺町（周辺に関連遺構が残る場合）

・河川デルタ・内湾沿いの湊町・港湾跡（埋立・埋没層が厚い地域）

・窯跡・製鉄・製塩など生産遺跡（丘陵・斜面の裾部に点在）

・戦場跡・陣跡・土塁・堀跡（平野の微高地・旧水際部）

焦点化：城下町における注意点

城郭都市は、城・武家地・町人地・寺社地・外堀などの都市要素が重層的に堆積しており、現代の中心市街地と地理的に重なりやすい特性があります。堀の埋戻しや土塁の改変、明治以降の都市化により、遺構が地中に残存している例も珍しくありません。このため、包蔵地に該当する可能性だけでなく、隣接地（一定距離内）も照会対象となる運用が見られます。影響は「ゼロかフルか」ではなく段階的で、事前照会→試掘→（必要に応じて）記録保存の発掘・慎重工事といった工程の組合せで決まります。また、影響の有無・規模は計画仕様（掘削深さ・基礎形式・改良工法）と連動しますので、企画段階の早い時点で技術的前提とセットで確認することが重要です。

福岡県・佐賀県の「元々城下町だった都市」

江戸期に城（天守・本丸等）や陣屋・支城が置かれた地域を中心に記載します。行政界は当時と現行で一致しない場合があります。

【福岡県】

福岡市（福岡城）／久留米市（久留米城）／柳川市（柳川城）／北九州市・小倉北区（小倉城）／行橋市（城井谷・豊前小倉藩支城）／飯塚市（飯塚陣屋）／朝倉市秋月（秋月城）／田川郡添田町（岩石城跡周辺・参考）／豊前市（求菩提山城・松江城跡・参考）

【佐賀県】

佐賀市（佐賀城）／唐津市（唐津城）／小城町（小城藩陣屋）／鹿島市（鹿島城）／伊万里市（伊万里陣屋）／武雄市（武雄領陣屋）／嬉野市（塩田津・陣屋町）

当社の対応方針

1. 早期の一次スクリーニングを行います。公開GIS・歴史資料・現地の地形読解により、包蔵地・隣接地の可能性と「なりやすい地形・履歴」を素描します。

2. 事前照会を迅速に実施・補助します。所在地図・計画概要（掘削深さ・基礎想定等）を整え、教育委員会への照会を円滑に進めます。

3. 影響の有無・程度を判定します。照会回答と計画仕様を突き合わせ、影響なし／軽微（慎重工事等）／要試掘／記録保存発掘の可能性といった段階的結論をご提示します。

4. 前提条件を明示し、合意形成を支援します。評価書や関係者説明資料で、不確実性の幅と判断根拠を明快に記述し、「考慮外」に頼らない説明を行います。

5. 意思決定を支援します。工程・費用の概算レンジやタイムライン案を示し、売主・買主・金融機関・設計・施工の合意を円滑化します。

6. 極力不動産価格への影響額を反映させますが、調査可能な範囲によっては算定できないこともございますので予めご了承ください。

まとめ

城下町をはじめ、歴史的蓄積の厚いエリアでは、埋蔵文化財の影響は見えにくいものの、確実に意思決定へ響く要素です。一般の方には把握しづらい不確実性だからこそ、当社は可能な限り情報を把握・判定し、評価前提を誠実に整理することで、「考慮外」に頼らない説明力と意思決定の納得性をご提供します。