税務における鑑定評価の活用局面（佐賀県でのご相談はサジェスト不動産鑑定へ）

税務で問われる「時価」は、相続税申告（贈与税を含む）と、それ以外の法人税・所得税・消費税の場面に大別できます。相続税では評価通達が原則ですが、通達が平均条件を想定しており個別性が強い物件に馴染まない場合、不動産鑑定評価は説明可能性と公平性を高める有力な根拠となります。相続以外でも、関連当事者間取引や組織再編など、意思決定と説明責任が重い局面で鑑定評価の意義が大きくなります。相続・同族間取引・組織再編など税務上の説明責任が重い案件では、一般論ではなく地域の実態を踏まえた“時価の立証”が鍵です。当社は、福岡県内の本社を中心に税務関係の不動産鑑定の相談を受けており、ノウハウ・実績を積み上げています。

サジェスト不動産鑑定は、佐賀の地場情報と税務論点設計を掛け合わせ、通達評価の限界を補完する鑑定評価書で、納税者の不利益・争点化リスクの最小化にコミットします。佐賀県内でのご相談は、福岡本社／佐賀支店のサジェスト不動産鑑定へ。

1. 相続税申告における活用局面

相続税法第22条は、相続や遺贈により取得した財産を取得時の時価で評価することを定めています。実務上は、納税者間の公平・事務負担の軽減のため、全国一律の評価通達に基づく評価が原則です。ただし、不動産は個別性が強く、通達補正では吸収しにくい特殊性を持つケースがあります。このような場合、鑑定評価額を時価として用いる選択肢があり、適切に論証された鑑定評価書は説得力の高い資料になります（納税者は通達に拘束されませんが、要件充足と論理の一貫性が不可欠）。

鑑定評価が有効な活用局面（例）：

• ●　市街化調整区域・建築制限・用途規制により利用可能性が大きく制約される土地
  
• ●　無道路地・不整形地・高低差地など、通達補正の想定外の減価要因が卓越
  
• ●　大規模画地・地積規模の大きな宅地で、分割・開発前提の市場実態が価格形成に強く影響
  
• ●　借地権・底地・老朽収益物件など、権利関係や賃貸条件が価値を規定する案件
  
• ●　共有持分・私道負担・使用貸借等が絡む複合事案
  
• ●　災害履歴・土砂災害警戒区域・液状化・インフラ計画など地域要因の影響が大きい場合
  
• ●　相続開始前後の市況変動により、基準時点の市場実態の丁寧なトレースが必要な場合
  
  

当職では、取引事例・賃料データ・法規制・インフラ計画を一次資料で検証し、整合性・再現性・説明可能性を満たす鑑定評価書を作成します。税理士・弁護士と連携し、意見照会や質疑にも対応します。

2. 相続以外（法人税・所得税・消費税）における活用局面

相続税と異なり、法人税・所得税・消費税には通達型の統一評価ルールが存在しません。実務上は便法として、土地は通達額の按分、建物は簿価・固定資産税評価額等で近似するケースもありますが、金額重要性が高い、関連当事者間、説明責任が重い場合は、鑑定評価の採用メリットが際立ちます。

鑑定評価を採用すべき代表的活用局面：

• ●　同族・関連当事者間の売買（時価乖離に伴う寄附金・みなし譲渡等のリスク抑制）
  
• ●　低額・高額譲渡の適否判断（独立当事者間価格の外枠を明確化）
  
• ●　現物出資・合併・分割・M&A・事業承継（対価の公正性・分割比率の合理性を立証）
  
• ●　個人⇔法人間の不動産移転（役員貸付・寄附金認定等のリスク回避）
  
• ●　役員社宅や関連会社への賃料設定（独立当事者間価格の裏付け）
  
• ●　減損テストや資産除去等での時価把握
  
• ●　譲渡・交換・収用補償における対価の合理性説明
  
• ●　消費税の課否判定に絡む配分（土地非課税／建物課税の区分根拠）
  
  
  

3. 佐賀県内で想定される案件タイプ

• ●　市街化調整区域（佐賀市・鳥栖市・基山町 等）の宅地・農地の価値判定
  
• ●　郊外ロードサイド・準工業系の収益不動産（賃料の市場妥当性検証）
  
• ●　相続取得の古家付土地の最有効使用判定（解体・再利用・賃貸活用の比較）
  
• ●　工業団地・主要幹線沿道の地価動向・賃料水準の確認
  
• ●　借地権・底地の整理、共有持分の適正価格算定