関連会社間の不動産売買 ― 「身内取引」だからこそ価格の合理性が問われる

関連会社間で不動産を売買する場面は、事業再編や資金戦略、資産管理の見直しなど、経営上の合理的な目的に基づくものがほとんどです。しかし税務の世界では、「身内同士の取引」ほど厳しく見られるという側面があります。

そのキーワードが 「時価」 です。

■ 税務上の大原則は「時価取引」

法人税法22条では、資産の譲渡は原則として「時価」で行われたものとして計算されます。

関連会社間で著しく低い価格・高い価格で売買した場合、以下のようなリスクが生じます。

●　売却価格が低すぎる → 寄附金認定（損金不算入）

●　売却価格が高すぎる → 受贈益課税

●　同族会社間は特に厳格にチェックされやすい

「固定資産税評価額だから妥当」

「路線価ベースだから問題ない」

という説明は、法人税上の“時価”の説明としては十分とはいえません。

税務調査では必ずこう問われます。

なぜ、この価格なのですか？

この問いに対して、客観的・合理的に説明できる準備があるかどうかが、実務上の分かれ目になります。

■ 価格決定の難しさ

関連会社間取引では、次のような事情が絡み合います。

●　収益物件で利回り評価が必要

●　老朽化建物の取り扱い

●　将来再開発の可能性

●　特殊用途不動産（工場・倉庫など）

●　一体利用している複数筆の土地

こうしたケースでは、「近隣の取引事例」だけでは説明が難しいことも少なくありません。

また、経営判断として妥当であっても、税務上の“合理的価格”とは別問題である点も重要です。

■ そこで重要になる「不動産鑑定評価書」

不動産鑑定士による鑑定評価書は、単なる価格意見書ではありません。

それは、

●　取引事例比較法

●　収益還元法

●　原価法

などの複数手法を用い、専門的・体系的に導かれた客観的時価の根拠資料です。

関連会社間売買において、鑑定評価書は次のような役割を果たします。

① 税務調査への備え

価格算定プロセスを第三者が裏付けていることは、極めて強い説明材料になります。

② 取締役の善管注意義務の観点

価格決定過程の合理性を示す資料として活用できます。

③ 金融機関への説明資料

グループ内再編や資産移動の正当性を補強します。

④ 少数株主対策

恣意的価格設定ではないことの客観的証明になります。

■ 「問題が起きてから」では遅い

税務否認があった場合、

●　追徴課税

●　延滞税

●　加算税

●　グループ全体の信用低下

といった影響が広がります。

しかし実務では、

「身内取引だから簡易に決めてしまう」

ケースも少なくありません。

価格は“結果”ではなく、“プロセス”が重要です。

■ まとめ

関連会社間の不動産売買では、

●　時価取引が原則

●　価格乖離は寄附金認定リスク

●　固定資産税評価額や簿価は必ずしも時価ではない

●　説明可能性が最重要

そして、その説明可能性を担保する最も有効な手段が

不動産鑑定評価書の活用です。

経営判断を守るためにも、

「価格を決めてから相談する」のではなく、

価格を決める前に専門家を関与させることが、結果的に最も合理的な選択となります。