【相続・限定承認】亡き娘の借金から実家を守る「先買権の行使」と共有持分の裁判所鑑定評価（福岡県大牟田市）

案件の概要

• 依頼目的： 相続の「限定承認」に伴う不動産の先買権（優先買い取り）行使のため、家庭裁判所へ提出する鑑定評価
  　　　　　（鑑定人選任案件）
• 対象物件： 戸建住宅（土地および建物の一部共有持分）
• 所在地： 福岡県大牟田市内の住宅街
• ご依頼者様： 相続人様（お母様）の法定代理人である司法書士様

【Before】ご依頼の背景と直面していた課題

「娘が遺した借金はあるけれど、長年住み慣れた自宅を手放したくない……」

ご依頼のきっかけは、ご依頼者様（お母様）のお娘様が突然亡くなられたことでした。 残されたお娘様には負債（借金）があり、そのまま相続するとお母様ご自身の財産まで脅かされてしまいます。そこで、担当の司法書士の先生は、「引き継いだ財産の範囲内でのみ借金を返す」という相続手続きである『限定承認』を選択されました。

しかし、ここで大きな問題が発生します。 ご家族が暮らす大牟田市の自宅（土地・建物）は、元々家族で所有していたものであり、亡くなられたお娘様も「共有持分」を所有していました。 限定承認をした場合、原則として相続財産である「お娘様の持分」は競売（オークション）にかけられ、売却代金を借金の返済に充てることになります。 もし第三者にその持分を買い取られてしまうと、見知らぬ他人が自宅の権利者となり、住み慣れた実家での暮らしが脅かされてしまいます。 お母様とお娘様の持分を守り、実家に住み続けるためには、お母様が「先買権（競売を止めて、適正価格で優先的に買い取る権利）」を行使し、お娘様の持分を自らの資金で買い取る必要があったのです。

【Action】不動産鑑定士のアプローチと専門的見地

先買権を行使するには、私的な相場感で価格を決めることは許されません。債権者（借入先）の利益を害さないよう、「家庭裁判所が選任した不動産鑑定士」が算出した厳格な鑑定評価額以上の金額を支払わなければならないと法律で定められているからです。

今回、手続きを主導する司法書士の先生からは、あらかじめ当方に鑑定のご相談をいただいておりました。その上で、裁判所への先買権行使の申立ての際に当社を鑑定人として推薦していただき、福岡家庭裁判所（大牟田支部）より正式に「鑑定人」としての選任を受け、評価に着手することとなりました。

1. 「全体評価」と「一部持分評価」の二段階アプローチ

対象不動産は、大牟田市の落ち着いた戸建住宅地に位置する2階建て居宅とその敷地です。 まずは対象不動産全体（土地・建物）の市場価値（正常価格）を、原価法や取引事例比較法などを用いて精密に算定。その上で、今回は一部の共有持分の評価であるため、権利関係の複雑さや市場流通性の制約（共有持分減価など）を法的・実務的観点から適正に反映させました。

2. 家庭裁判所・債権者を納得させる公的エビデンスの作成

裁判所手続きにおける鑑定評価では、一般的な査定書とは異なり、あらゆる価格形成要因について説明責任が求められます。裁判官や債権者が一目見て「この価格であれば妥当である」と納得できるよう、客観的な市場データに基づいた隙のない鑑定評価書を作成・提出いたしました。

【After】結果とご依頼者様のメリット

「無事に競売を回避し、想い出の詰まった自宅を守り抜くことができました」

提出した鑑定評価書は家庭裁判所に認められ、裁判所が定めた評価額（鑑定価格）に基づいて無事に「先買権」が行使されました。

お母様は適正な価格でお娘様の持分を買い取ることで、自宅が競売にかけられるリスクを完全に回避。住み慣れた自宅の権利を一本化・確保し、これからも安心して暮らせる環境を守ることができました。

司法書士の先生からも「非常に特殊で厳格な裁判所鑑定の手続きでしたが、事前の打ち合わせ通りスムーズかつ適正に進めていただき本当に助かりました」と、高い評価と感謝のお言葉をいただきました。

【専門家コラム】「限定承認」と「先買権の行使」における不動産鑑定の役割

今回の事例のように、相続において「限定承認」を選択した際、実家や事業用不動産を守るための重要キーワードが「先買権（せんばいけん）」です。

1. 「限定承認」と「先買権」の仕組み

• 限定承認とは： 相続人が「得た財産の限度でしか被相続人の借金を背負わない」という条件付きの相続方法です。
• 競売の原則： 限定承認をすると、相続財産（不動産など）は換価（現金化）して債権者に弁済するため、原則として「競売（オークション）」にかけられます。
• 先買権（民法第932条ただし書）： 相続人が「この不動産を手放したくない（買い取りたい）」と希望する場合、競売を差し止めて、優先的に買い取ることができる権利です。

2. なぜ不動産鑑定評価（鑑定人の選任）が必要なのか？

先買権を行使する際、相続人が「この家は100万円で買い取ります」と勝手に価格を決めてしまうと、借金を回収したい債権者が損をしてしまいます。

そのため法律上、先買権を行使するには「家庭裁判所に申立てを行い、裁判所が選任した鑑定人（不動産鑑定士）が評価した適正価格以上の金額を支払うこと」が絶対条件とされています。

• 私的な不動査定書ではNG： 不動産会社が発行する簡易査定や、相続人が算定した路線価評価では裁判所・債権者の承認が得られません。
• 公平な第三者としての証明： 不動産鑑定士が「市場の適正価格（時価）」を証明することで、債権者の利益を保護しつつ、相続人が適法に不動産を守ることができるのです。

【弁護士・司法書士の先生方、相続でお悩みの皆様へ】

限定承認や遺産分割協議、裁判所が関与する家事事件において、不動産の「客観的で厳格な価格証明」は手続きの成否を決定づけます。 当社は家庭裁判所の選任鑑定人としての豊富な経験と実績を有しております。

裁判所へ提出する上申書における鑑定人の推薦等を含め、事前相談からサポート可能です。複雑な権利関係が絡む相続案件や裁判所提出用の鑑定評価でお困りの際は、ぜひ専門家である当社にご相談ください。