【法人化・資産管理会社】九州広域（福岡・佐賀・長崎）の個人資産6物件（総額約6億円）を新法人へ移転！税務リスク回避と金融機関調整をクリアした大型評価事例

案件の概要

• 依頼目的： 個人の所有不動産を新設法人（資産管理会社）へ譲渡するための適正時価の算定、税務申告用エビデンス、および金融機関向け担保評価資料
• 対象物件：  福岡・佐賀・長崎に所在する収益不動産等（合計6物件／評価総額：約6億円）
• 所在地： 北部九州エリア（福岡県・佐賀県・長崎県）
• ご依頼者様： 個人オーナー様（連携税理士事務所様・金融機関様）

【Before】ご依頼の背景と直面していた課題

「総額約6億円の個人資産を一括で法人化したいが、税金・ローン・複数エリアの評価を一気にクリアできるか……」

個人で複数の収益不動産等を所有されているオーナー様が、将来の相続税対策や事業規模拡大（法人成り・資産管理会社化）のため、所有する総額約6億円（全6物件）の不動産を、新たに設立した法人へ一括で移転（売買・譲渡）する大規模なスキームを計画されました。

しかし、このスケールのスキームを実現するには、「税務」「金融」「広域・大型評価」という3つの高いハードルが立たたはだかりました。

1. 個人から法人への「譲渡所得税・低額譲渡」等の税務リスク

総額約6億円という大型取引において、個人から同族法人へ不動産を移す際、不当な価格で取引すると税務署から「みなし譲渡所得」や「寄附金・受贈益」と判断され、個人・法人の双方に多額の追徴課税が課されるリスクがあります。担当の税理士事務所様からも「膨大な税務リスクを回避するため、公的な適正時価の裏付けが絶対に必要である」と強く指示されていました。

2. 金融機関（銀行）の既存ローン・債務引き継ぎの調整

対象の6物件には既存の銀行融資（アパートローン等）が付着しており、個人から法人へ不動産を移すには、金融機関の承諾を得て「債務の引き継ぎ（法人の新融資への切り替え・債務引受）」を行う必要がありました。銀行側も「法人がいくらの価値の資産を担保に引き継ぐのか」を厳格に審査する必要があり、評価基準や担保価値の整合性が不可欠でした。

3. 複数県（福岡・佐賀・長崎）に跨る広域・複数物件の一括評価

対象は1県にとどまらず、福岡・佐賀・長崎に点在する6物件。規模も大きく地域ごとの市場性の違いを捉えつつ、全体（約6億円）のバランスと整合性の取れた評価を迅速に行う必要がありました。

【Action】不動産鑑定士のアプローチと専門的見地

私たちは、オーナー様・税理士事務所様・金融機関様の「三者のハブ（調整役）」となり、大型スキームが円滑に進行するよう以下のマルチアプローチを実施しました。

1. 税理士事務所との密な連携による「適正な時価（正常価格）」の算定

各物件の市場価値を精密に調査し、税務署から一切の不当取引を疑われない「完全な正常価格」を算定。税理士の先生と評価ロジックを事前に細かくすり合わせ、税務申告に耐えうる万全の評価書を作成しました。

2. 金融機関（銀行）の審査基準に寄り添った実務的サポート

銀行が個人から法人への借入移転（借り換え・債務引受）の稟議を通しやすくなるよう、金融機関が求める担保評価の視点や収益性の分析データを丁寧に提供。銀行の融資担当者が求める「資産性とキャッシュフローの安全性」を客観的な数字で証明し、個人の債務から法人融資への移行手続きがスムーズに進むようサポートしました。

3. 北部九州3県に及ぶ広域ネットワークと迅速な一括評価

福岡・佐賀・長崎の各エリアの地域要因や賃貸市場動向を徹底的に現地分析。総額約6億円にのぼる6物件それぞれについて、市場の取引実態に即した精緻な評価を一括で行い、スケジュールを遅らせることなく納品しました。

【After】結果とご依頼者様のメリット

「税理士・銀行・鑑定士の連携のおかげで、約6億円規模の法人化がスムーズに完了しました！」

当社の正確な不動産鑑定評価書が鍵となり、税理士事務所による税務リスクの排除と、金融機関による法人向け融資（借換・債務移転）の承認が同時に実現しました。

• 税務面： 約6億円の資産移転において税務署からの指摘リスクを完全にゼロにし、適正な価格で個人から法人への譲渡が完了。
• 金融面： 銀行側も納得の担保・事業性評価が得られたことで、既存ローンの法人への切り替えが無事承認。

オーナー様はもちろん、連携した税理士事務所様および金融機関の担当者様からも「総額6億円規模の複数物件という複雑で調整が大変なスキームだったが、鑑定士の柔軟かつ確固たる評価と調整力のおかげで円滑にクロージングできた」と、双方から非常に高い評価をいただくことができました。

【専門家コラム】個人から法人（資産管理会社）への不動産移転（法人成り）で失敗しないためのポイント

1. 税務上の罠：「適正な時価」で取引しないとダブルパンチの課税も

個人から法人（特に自らが代表を務める同族会社）へ不動産を移す際、「自分の会社だから」と固定資産税評価額などで適当に売買価格を決めてしまうと危険です。特に数億円規模の取引では、税務署の審査も極めて厳しくなります。

• 安すぎる場合（低額譲渡）： 個人側には「時価で売った」とみなされて譲渡所得税（みなし譲渡）が課され、法人側には「安く買えた分」が受贈益・寄附金とみなされ法人税が課されます。
• 高すぎる場合（高額譲渡）： 法人側から個人への不当な利益移転とみなされ、役員賞与認定などを受ける恐れがあります。

第三者機関である不動産鑑定士の「正常価格」を用いることが、税務署に対する最大の防衛策になります。

2. 金融機関の壁：ローンの法人移転（債務引受・借換）には銀行の納得が不可欠

既存のローンが残っている物件を法人へ移す場合、銀行の承諾を得ずに勝手に名義変更することは契約違反になります。 銀行に「個人から法人へ債務を移す（借り換える）」ことを認めてもらうためには、法人としての返済能力（収益性）だけでなく、「担保となる不動産にどれだけの適正な価値があるか」を新会社として改めて証明しなければなりません。税理士と連携し、銀行審査に耐えうる客観的な担保評価資料を揃えることが成功の鍵となります。

【税理士・公認会計士の先生方、不動産オーナー様へ】

「法人化に伴う数億円規模・複数物件の移転」「既存ローンが絡む複雑なスキーム」「税理士・銀行との多角的な連携が必要な案件」など、単に書類を作るだけでは進まない難案件こそ、当社の調整力と評価技術が活きます。

福岡・佐賀・長崎をはじめとする九州広域の不動産法人成り・事業承継でお悩みの際は、ぜひお気軽にご相談ください。