【相続・遺留分侵害額請求】相手方15億円の主張に対し、緻密な鑑定で30億円を主張！『28億円』でほぼ完勝・妥結した大規模土地の評価事例（福岡市博多エリア）

案件の概要

• 依頼目的： 遺留分侵害額請求に伴う対象不動産（大規模土地）の適正時価（正常価格）の算定および訴訟・調停用資料の作成
• 対象物件： 単価が高く規模の大きい商業・事業用土地（更地評価額数十億円規模）
• 所在地： 福岡市博多エリア
• ご依頼者様： 申立人様（相続人様・代理人弁護士様）

【Before】ご依頼の背景と直面していた課題

「相手方の提示額はわずか15億円……本来受け取るべき正当な遺留分を取り戻すための闘い」

ご相談をいただいたのは、遺留分侵害額請求の申立人を務める弁護士の先生からでした。 亡くなられたご親族が所有していた財産の中に、地価が高騰する福岡市博多エリアに位置する非常に価値の高い大規模な土地が含まれていました。 しかし、相手方（他の相続人等）が主張してきた土地の評価額は「15億円」。対象地の持つ本来のポテンシャルや市場実態を大幅に下回る価格であり、この金額を基準に遺留分が計算されてしまうと、ご依頼者様は莫大な損失を被ってしまう状況でした。

対象地の単価や面積のスケールが非常に大きいため、不動産評価のわずかなズレが数億円〜十数億円という巨額の差となって跳ね返ってきます。

ご依頼者様もあまりの金額の大きさと相手方との対立に大きな不安を抱えられており、「自分たちの正当な権利が本当に認められるのか」と固唾をのんで見守られていました。

【Action】不動産鑑定士のアプローチと専門的見地

相手方が提示した15億円という主張を根底から覆し、裁判所や相手方を納得させるため、当社は以下の専門的アプローチを展開しました。

1. 土地の潜在価値（開発ポテンシャル）を余すところなく捉えた精密評価（30億円の立証）

対象地は単に広いだけでなく、博多エリアという非常に需要の強い地域に位置する高単価な土地でした。 当社は、最有効使用（その土地が最も高い価値を生み出す利用方法）の観点から、将来的な開発可能性や近隣の最新取引事例、地域要因の変動を徹底的に査定。相手方の主張する15億円の「評価の落ち度（考慮不足）」をロジカルに突き、適正時価として「30億円」という揺るぎない根拠を構築しました。

2. あらゆる角度からの「説得力のある材料」の提示と弁護士との密な連携

相手方のあらゆる反論をあらかじめ想定し、評価書の中に多角的な裏付けデータ（公的指標の推移、市場分析、画地条件の個別査定など）を網羅的に提示しました。 弁護士の先生の巧みでハイレベルな交渉・訴訟戦略に対し、私たちが「隙のない完璧な評価エビデンス」を提供し続けたことで、専門家同士の強固な連携ラインが完成しました。

3. 大きな不安を抱えるご依頼者様への「精神的寄り添い」

数億円〜数十億円という金額が動く案件では、ご依頼者様にかかる心理的ストレスは計り知れません。 調査期間中、ご依頼者様から不安のお問い合わせを何度もいただきましたが、当社は不動産評価の根拠を丁寧にお伝えするとともに、「弁護士の先生が非常に素晴らしい戦略で進めてくださっています。ぜひ先生を信じてお任せください」と何度もお伝えし、ご依頼者様と弁護士の先生との信頼関係を裏から支える役割に徹しました。

【After】結果とご依頼者様のメリット

「相手方の主張を打ち砕き『28億円』で妥結！主張がほぼ完全に認められた劇的勝利」

当社の隙のない不動産鑑定評価書と、弁護士の先生による見事な交渉・裁判手続の展開が見事に噛み合った結果、相手方は15億円という主張を完全に維持できなくなりました。

最終的に、当社が主張した30億円に極めて近い「28億円」という金額で決着（認容・妥結）いたしました。

【専門家コラム】大型土地の「遺留分侵害額請求」で不動産鑑定が運命を分ける理由

相続における「遺留分侵害額請求」において、対象財産に大規模な土地や高額な事業用不動産が含まれている場合、一般的な相続案件とは比較にならないほどの専門性が求められます。

1. 「1平方メートルあたりの評価の差」が億単位の差になる

小規模な住宅地であれば評価が20%ズレても数百万円の差ですが、評価額が数十億円に及ぶ大型土地の場合、評価の切り口が少し変わるだけで数億円〜十数億円の差が簡単に生まれてしまいます。 相手方は自分に有利なように地価を低く見積もった評価資料を提出してくることが多いため、こちら側も「市場の実態に基づいた最高水準の鑑定評価書」で対抗しなければ、正当な権利を主張できません。

2.「弁護士の交渉力」×「鑑定士の圧倒的な立証力」の相乗効果

遺留分トラブルを圧倒的優位に進めるために必要なのは、以下の2つの輪です。

• 弁護士の役割： 法律上の手続きや主張のタイミング、相手方の弱点を突く巧みな交渉・訴訟ノウハウ
• 不動産鑑定士の役割： どんな専門家から突っ込まれても一言の反論も許さない、説得力に満ちた価格根拠（材料）の提供

さらに本件のように、精神的に追い詰められがちなご依頼者様に対し、鑑定士と弁護士が一致団結して「安心感」を提供することが、最後までブレずに戦い抜き、28億円という完勝劇（妥結）を引き寄せる最大の鍵となりました。

【大型相続でお悩みの個人オーナー様・弁護士の先生方へ】

「遺留分侵害額請求で、相手方が不当に低い土地評価額を提示してきた」「博多をはじめとする都市部の高額な土地・ビルがあり、適正な時価を立証したい」「十数億円以上の差がつく超大型案件で、勝てる評価書と確実なサポートが欲しい」

大型不動産が絡む相続トラブルは、不動産鑑定士の「立証力の差」がそのまま結果に直結します。当社は、高度な鑑定技術と徹底したデータ分析はもちろんのこと、代理人弁護士の先生と二人三脚でご依頼者様の正当な権利を守り抜きます。超大型案件の評価・ご相談も、ぜひ当社にお任せください。

※本評価実例は、過去の実際の鑑定評価実績をベースに、守秘義務およびプライバシー保護の観点から、所在地・名称・数値の細部を一部抽象化・変更して掲載しております。