【税務対策・事業承継】累積赤字の圧縮スキーム（低額譲渡）を成功させる！居宅併用クリニックの適正時価評価事例（福岡県糸島エリア）

案件の概要

• 依頼目的： 同族間（個人から法人へ）の不動産移転（低額譲渡）に伴う税務申告用・安全圏確定のための適正時価（正常価格）の算定
• 対象物件： 居宅併用医療施設（併用住宅・クリニック等）
• 所在地： 福岡県糸島エリア（福岡都市圏西部）
• ご依頼者様： 税理士事務所様（最終クライアント：クリニック等）

【Before】ご依頼の背景と直面していた課題

「法人の累積赤字を消去したいが、一歩間違えれば多額の追徴課税という諸刃の剣……」

ご相談をいただいたのは、地域医療を支えるクリニックの顧問税理士の先生からでした。 当時、クリニックを運営する法人には、過去の事業投資等によって「多額の累積赤字（繰越欠損金）」が積み上がっていました。この赤字は放置すると控除期限が切れ、ただ捨てられてしまうという課題を抱えていたのです。

そこで税理士の先生は、財務体質を劇的に改善させるため、「個人が所有する居宅併用クリニックの不動産を、法人へ低額譲渡（時価より安く売買）する」という税務スキームを計画されました。

このスキームのカラクリは以下の通りです。

1. 個人から法人へ、あえて時価より安い価格で不動産を売る（低額譲渡）。
2. 法人側には「本来の時価との差額」が「受贈益（寄付を受けた利益）」として計上される。
3. 発生した受贈益を、過去の「累積赤字」とぶつけて相殺し、税負担ゼロで赤字を消去する。

しかし、この高度な手法には「税務署による否認」という絶大なリスクが潜んでいました。 もし税理士が想定した「時価」が税務署の認識とズレていた場合、受贈益が想定を超えて多額の法人税が発生したり、個人側に「みなし譲渡所得課税（所得税法第59条）」という重い税金が突きつけられたりします。

スキームを安全に成功させるためには、「税務署が一切反論できない、絶対的に正しい時価（基準価格）」を事前に把握することが絶対条件でした。

【Action】不動産鑑定士のアプローチと専門的見地

税務の「安全地帯（デッドライン）」を定めるため、当社は対象物件の特殊性を考慮した緻密な評価を実施しました。

1. 居宅（住宅）部分と事業（クリニック）部分の多角的な分析

対象物件は、ご依頼者様のご自宅とクリニックが一体となった「居宅併用クリニック設」でした。一般的な住宅やオフィスとは異なり、特殊な設備や建物構造、用途の混在（居住用・事業用）が存在します。 各部分の原価性や耐用年数、将来の減価償却の観点も踏まえ、市場の実態に即した「一体としての正常価格」を算定しました。

2.税理士との連携による「デッドライン（安全圏）」の可視化

私たちが提示した鑑定評価額（正常価格）を「絶対的な基準」とすることで、税理士の先生は以下をミリ単位で計算できるようになりました。

• 「いくらで売買（低額譲渡）すれば、受贈益が累積赤字の枠内にぴったり収まるか」
• 「個人側にみなし譲渡課税（時価の2分の1未満の譲渡）がかからない境界線はどこか」

税務署からの指摘を完全に封じ込める論理構成を備えた不動産鑑定評価書を作成・納品いたしました。

【After】結果とご依頼者様のメリット

「税務署からの指摘はゼロ。狙い通り赤字を圧縮し、将来の節税基盤も作れました！」

当社の不動産鑑定評価書をベースに、計算し尽くされた低額譲渡の税務申告を行った結果、税務署から何一つ指摘を受けることなく、無事に税務申告が完了いたしました。

• 累積赤字の消去： 受贈益と過去の赤字が見事に相殺され、法人の税負担ゼロで財務体質の健全化（赤字圧縮）が実現しました。
• 将来の節税効果： 不動産が法人へ移転したことで、今後は「建物の減価償却費」を法人側の経費として計上できるようになり、将来のクリニック黒字化に対する節税基盤も整いました。

税理士の先生からは「曖昧な査定では絶対に踏み切れないスキームだったが、先生の確固たる鑑定評価があったからこそ、自信を持って税務署に提出できた」と、大変深く感謝していただくことができました。

【専門家コラム】税務対策（低額譲渡・赤字圧縮）で不動産鑑定が「急所」となる理由

今回の事例のように、「個人から同族法人へ不動産を安く移して、法人の赤字と相殺させる（低額譲渡スキーム）」際、なぜ不動産鑑定評価が絶対不可欠なのでしょうか？

理由①：受贈益が赤字枠をオーバーする「追徴課税事故」を防ぐため

時価1億円の不動産を3,000万円で法人に売った場合、差額の7,000万円が法人の「受贈益」となります。 もし法人の累積赤字が5,000万円だった場合、受贈益（7,000万）が赤字（5,000万）をオーバーし、はみ出した2,000万円に対して多額の法人税がかかってしまいます。 「本当の時価がいくらなのか」を精密に把握しておかなければ、赤字の枠内に受贈益を収める計算（売買価格の設定）ができません。

理由②：個人への「みなし譲渡所得課税（所得税法第59条）」の回避

個人が法人に対して「時価の2分の1未満」の低価格で不動産を譲渡すると、税務上は「時価で売却した」とみなされ、実際には受け取っていないお金に対して個人に多額の所得税（譲渡所得税）が課税されてしまいます。 この「時価の50%」という危険水域を回避するためには、前提となる「100%の時価」を第三者である不動産鑑定士に証明してもらう必要があります。

理由③：公認評価（路線価等）では税務署の否認リスクが高い

「路線価や固定資産税評価額で計算すればいいのでは？」と思われるかもしれませんが、実際の市場価値（時価）と乖離がある場合、税務署から「時価の立証として不十分である」と否認されるケースが多発しています。国税庁長官の通達や税務裁判においても、不動産鑑定士による鑑定評価書が最も信頼性の高いエビデンスとして認められています。

【税理士・公認会計士の先生方、医療法人・事業者様へ】

「法人に眠る繰越欠損金を有効活用したい」「個人資産を法人へ移転させたいが、低額譲渡や高額譲渡の税務リスクが怖い」といった高度な税務スキームにおいて、勝敗を分けるのは「不動産の時価の精度」です。

当社は、税務署対応や税理士の先生方とのコラボレーション案件において豊富な実績がございます。スキームの企画段階からのご相談も承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。