【継続賃料・賃料増額】相続を機に適正化へ！約5億円規模の土地建物で弁護士と戦略的タッグを組み、調停で賃料『約3倍』の合意案を引き出した事例（福岡市中央区）

案件の概要

• 依頼目的： 相続に伴う不動産資産の収益適正化に向けた継続賃料（賃料増額）の算定および調停・交渉戦略の立案
• 対象物件： 商業・事業用不動産（土地建物評価額：約5億円規模）
• 所在地： 福岡市中央区エリア
• ご依頼者様： 相続人様（個人オーナー様・代理人弁護士様）

【Before】ご依頼の背景と直面していた課題

「相続によって引き継いだ約5億円の収益不動産。長年改定されていなかった賃料は、周辺相場から大幅に乖離していた……」

ご相談に来られたのは、ご親族の相続をきっかけに福岡市中央区にある優良な事業用不動産（土地建物で約5億円規模）を引き継がれた新オーナー様と、その対応を担当される弁護士の先生でした。

対象不動産は立地条件に恵まれたポテンシャルの高い物件でしたが、前オーナー時代からの経緯もあり、長年賃料の改定が行われておらず、近隣の賃料相場や地価の上昇スピードに対して著しく低い水準に据え置かれたままでした。

相続税等の負担や今後の維持管理費用を考慮しても、不当に低い賃料水準を放置することは経営上大きなリスクとなります。そこで新オーナー様は、弁護士の先生を通じて賃主（借主）側へ賃料改定（増額請求）を求めることとなりました。

しかし、長年低い賃料を支払ってきた借主側が自発的な値上げに素直に応じるケースは極めて稀です。案の定協議は難航し、舞台は裁判所の「民事調停」へと移ることになりました。

調停委員や裁判官、そして相手方を納得させるためには、単に「今の相場が高いから」という理由だけでなく、継続賃料特有の法理に基づいた厳格な評価書と、それを最大限に活かす「交渉・調停の進め方（戦略）」が不可欠でした。

【Action】不動産鑑定士のアプローチと専門的見地

不動産鑑定の中でも最も難解とされる「継続賃料」において、調停を優位に進めるため、当社は評価書の作成と弁護士の先生との戦略共有を徹底して行いました。

1. 継続賃料の主要手法を網羅した多角的なロジック構築

継続賃料（継続して借りている場合の適正賃料）の算定には、新規賃料の相場を見るだけでは不十分です。 当社は、継続賃料評価の基本となる手法（差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法など）をフルに活用。直近合意時点からの経済情勢の推移、周辺地価・物価の変動、公租公課の負担増などを精密に分析し、相手側が論理的に反論できない「完璧な適正増額賃料」を導き出しました。

2. 弁護士との密な連携と「調停プロセス」のすり合わせ

本件において私たちが最も重視したのは、「素晴らしい評価書を作って終わりにするのではなく、その評価書を使ってどう勝つか」というプロセス（進め方）です。 弁護士の先生と何度も綿密な打合せを重ね、「この評価書のどの数値を最大の抑えどころとするか」「相手方の反論に対してどのステップで立証を展開するか」など、調停の場を見据えた進行シナリオを完全に共有いたしました。

【After】結果とご依頼者様のメリット

「調停委員会から『従来賃料の約3倍』という合意案が提示！完璧なプロセスが最高の結果に結びつきました」

当社が作成した確固たる不動産鑑定評価書と、それに基づいた弁護士の先生の巧みな調停運用の結果、調停委員会（調停委員・裁判官）は当社の算定根拠の正当性を全面的に認めました。

その結果、調停の場において「従来の賃料の約3倍」という、オーナー様にとって極めて有利で正当な合意案（調停案）が提示されるという劇的な成果を収めることができました。

• 収益性の劇的な改善： 約5億円の資産価値にふさわしい正常な賃料水準（約3倍）が確保されたことで、相続後の不動産経営の健全化と収益最大化が達成されました。
• 専門家同士の強力な信頼関係： 「評価書そのものの質の高さ」と「調停を見据えた事前の戦略形成」が見事に噛み合ったことで、クライアント様はもちろん、ご担当された弁護士の先生からも絶大な感謝とご評価をいただくことができました。

【専門家コラム】なぜ継続賃料（賃料増額）は「評価書の質」だけでなく「進め方」が重要なのか？

家賃や地代の増額請求（継続賃料改定）は、一般的な不動産売買の評価とは全く異なる「特殊な難しさ」が存在します。

1. 継続賃料は「新規相場」をそのまま当てはめることができない

「近隣の新しいビルが坪2万円だから、うちも2万円に上げてほしい」という主張は、裁判や調停では通りません。 継続賃料の評価では、「借主がこれまで継続して借りてきた歴史や経緯」が考慮されるため、新規相場と現在の支払賃料との「差額」をどう公平に配分するか（差額配分法など）という、高度な鑑定理論が必要になります。このロジックが甘いと、調停委員や相手方鑑定士から簡単に崩されてしまいます。

2.「鑑定士×弁護士」の戦略的プロセスが勝敗を分ける

どれほど完璧な不動産鑑定評価書を作成しても、それを提出するタイミングや、調停の場での主張の組み立て方（進め方）を誤ると、希望通りの成果は得られません。

• 不動産鑑定士の役割： 相手の反論を封じ込める客観的で隙のない評価書を作成し、その「抑えどころ（強み）」を弁護士に正しく伝えること。
• 弁護士の役割： 鑑定書の論理を武器にして、調停委員や相手方に対して最も効果的な手順で交渉を展開すること。

この2つのプロフェッショナルが密に意思疎通を図り、「合意に至るプロセス」を戦略的に描きながら進めることこそが、長年据え置かれた賃料を「約3倍」へ引き上げるような劇的な解決を導く唯一無二の鍵となります。

【不動産オーナー様・弁護士の先生方へ】

「相続した不動産の賃料が相場より著しく低く、増額したい」「長年賃料を据え置いたままで、改定交渉や調停を考えている」「継続賃料の調停・裁判で、勝てる評価書と戦略的なサポートが欲しい」

継続賃料の改定は、不動産鑑定の中でも極めて高い専門性と戦略性が問われる分野です。当社は、単なる評価書の作成にとどまらず、弁護士の先生との連携や調停のプロセスを見据えた「戦略パートナー」としてご依頼者様を徹底的にサポートいたします。賃料改定・増額のお悩みは、ぜひ当社にご相談ください。

※本評価実例は、過去の実際の鑑定評価実績をベースに、守秘義務およびプライバシー保護の観点から、所在地・名称・数値の細部を一部抽象化・変更して掲載しております。