【土壌汚染・事業用不動産】金融機関の融資ストップを回避！事業用土地建物（定期借家：大型スポーツ関連施設）の適正時価算定と税務対応事例（北九州エリア）
案件の概要
- 依頼目的： 買主様の銀行融資（担保評価）獲得および税務申告（適正時価の立証）のための鑑定評価
- 対象物件： 事業用土地建物（定期借家契約付・大型事業用施設）
- 所在地： 福岡県北九州エリア
- ご依頼者様： 不動産仲介会社様（買主様・売主様のためにご相談）
【Before】ご依頼の背景と直面していた課題
「土壌汚染があるため銀行は価値を測りかねて融資に慎重……安易な値下げは税務リスクに」
ご相談を受けたのは、北九州エリアにある事業用土地建物（大型スポーツ関連施設として定期借家契約で稼働中）の売買案件でした。
買主様は購入資金を金融機関からの融資で賄う予定で調整が進められていましたが、対象地には一つ大きな懸念材料がありました。対象地は「もともと土壌汚染が存在することが判明している土地」だったのです。
事前に汚染が分かっていたものの、売買を進める上で以下の二重の課題が重くのしかかっていました。
1. 金融機関の慎重姿勢（担保価値の不透明化）
融資予定の銀行は「土壌汚染が存在する以上、将来の浄化費用やリスクの大きさが不透明であり、通常の簡易査定では担保価値を適切に評価できない」として貸し出しを躊躇。売買の決済に向けた手続きが停滞してしまいました。
2. 税務上の「低額譲渡」リスク（税務署からの指摘）
土壌汚染というマイナス要因を考慮して相場より価格を引き下げて売買する場合、公的なエビデンスがなければ税務署から「不当に安く取引して税金を減らそうとした（低額譲渡・寄附金など）」と疑われ、後から追徴課税を受けかねないリスクが生じます。
「既知の土壌汚染リスクを正しく価格に反映させ、銀行に担保価値を認めさせると同時に、税務署にも『これが適正な時価である』と証明できる公的な根拠」が必要不可欠な状況でした。
【Action】不動産鑑定士のアプローチと専門的見地
私たちは、金融機関と税務署という審査の厳格な機関を同時に納得させるため、土壌汚染と定期借家契約による収益性が複雑に絡み合う対象不動産のリアルな価値を可視化しました。
1. 判明している土壌汚染リスク（浄化費用・心理的減価）の定量的評価
土壌汚染が存在する土地であっても、当然ながら不動産の価値がゼロになるわけではありません。私たちは事前に調査されている汚染データ等を基に、「将来必要となる汚染除去・浄化費用」を合理的に試算。さらに、汚染が存在すること自体による市場での嫌忌感（スティグマ・心理的減価）を論理的に価格へ反映させました。
2. 定期借家契約による収益性と建物・土地の一体評価
対象物件は、運営会社と「定期借家契約」が結ばれており、契約期間中は確実で安定した賃料収入が見込める事業用不動産でした。 土地側のマイナス要因（土壌汚染）と、定期借家契約に守られた確実なキャッシュフロー（加価要因）の双方を、収益還元法などを駆使して多角的に分析。マイナス面・プラス面を双方精緻に織り込んだ「正常価格」を導き出しました。
【After】結果とご依頼者様のメリット
「約3億円の正当な価値が証明され、無事に融資実行・売買決済が完了しました！」
土壌汚染のマイナス要因を隠さず、かつ過剰に下げることもなく精緻に弾き出した「約3億円」の当社の不動産鑑定評価書を提出した結果、事態は一気に解決に向かいました。
- 金融機関： 土壌汚染のリスクが数値化され、定期借家による収益性も客観的に証明されたことで担保価値を正しく認識し、無事に融資（借入）を実行。
- 税務署： 国税庁の基準に沿った第三者機関の証明として評価書が採用され、「適正な時価による取引」として特段の指摘を受けることなく税務申告（確定申告）が完了。
不動産仲介会社様からも「土壌汚染の扱いで銀行が難色を示し、一時は取引自体が停滞していましたが、先生の鑑定書のおかげで銀行も税務署も一発でクリアできました」と、深く感謝していただくことができました。
【専門家コラム】なぜ土壌汚染の不動産取引に「税務署への鑑定書提出」が必要なのか？
今回の事例のように、提出先に「金融機関」だけでなく「税務署」が含まれるケースには、税務上の重要な理由（推察）があります。
理由①：土壌汚染による値引きに対する「低額譲渡」の疑いを防ぐため
個人や法人が不動産を売買する際、税務署は「路線価」や「周辺の標準的な相場」を基準にチェックします。 もともと土壌汚染がある土地であっても、それを理由に相場より大幅に安く売買した場合、客観的なエビデンス（鑑定書）がないと、税務署から「知り合い同士で不当に安く取引し、譲渡所得税や法人税を減らしたのではないか（低額譲渡＝寄附金・受贈益の発生）」と疑われるリスクがあります。 不動産鑑定書を添えて申告することで、「土壌汚染の除去費用等を反映した『客観的な時価』である」と正当性を立証できます。
理由②：土地と建物（定期借家物件）の「対価配分」を確定させるため
事業用不動産の取引では、全体の売買金額のうち「建物がいくらで、土地がいくらか」という内訳（対価配分）が、建物の減価償却費や消費税の計算に直接影響します。 土壌汚染がある場合、土地側の価値が下がるため、全体の金額に対する土地・建物の比率が通常と異なります。この内訳を当事者間で適当に決めてしまうと税務申告で否認されるため、鑑定評価によって「適正な土地・建物の価格内訳」を証明する必要があったのです。
【不動産仲介会社様・税理士様・事業者様へ】
土壌汚染地や定期借家契約が付着した事業用施設が絡む難易度の高い取引では、当事者同士の協議だけで価格を決めてしまうと、銀行融資の否認や税務署からの追徴課税という大きなリスクを背負うことになります。
当社は、金融機関審査と税務対策（税務署対応）の両方を一考した「実戦的な不動産鑑定評価」を得意としております。難航している取引や訳あり物件の売買の際は、ぜひお早めにご相談ください。